空家等低額物件の媒介で受けとれる報酬額の改正

 

「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」が
平成29年12月8日国土交通省告示第1155号により、改正されました。

 

これにより平成30年1月1日から改正報酬告示が施行され、低廉な空き家等の売買又は
交換の媒介・代理であって、通常の売買又は交換の媒介・代理と比較して現地調査等の
費用を要するものについては、現行の報酬額の上限に加えて、当該費用に相当する額を
合計した額の報酬を売主または交換の相手方から受け取ることが出来るようになります。

 

 

平成29年12月8日国土交通省告示第1155号によって改正されました。(平成30年1月1日施行)。

新旧対照表(pdf形式) 
国土交通省HP

 

 

つまり、「空家等の売買又は交換の媒介・代理における特例」として、
400万以下の宅地または建物(空家等)の売買や交換の媒介・代理をする際、
現地調査等の費用を要するものについては、売主等からの合意を前提に、
受領できる報酬額の上限が18万円(+消費税)となるということです。

 

上限18万とした報酬額を受け取れるのは【売主】からのみということと、
媒介契約書にその旨の記載が必要だという点がポイントになるでしょうか。

 

全国的な問題として、空家対策が取りざたされている一方、
5%上限とする報酬では低額物件では成約しても経費倒れしてしまうため、
宅地建物取引業者が積極的な対応をしないケースも多く、
空家や空き地が増える一因にもなってきたといわれています。

 

しかし今回、負担軽減(適正)化に向けた改正が行われたことで、
空家流通が促進され、新たな活用などにつながることも期待できます。

 

空家は今後もさらに増えていくと言われていますから、
これをきっかけに空家流通が少しでも活性化していくとよいですね。

 

尚、この改正に伴い、平成30年1月1日より報酬額表の変更も必要となります。
業法上の詳細については、各協会ホームページなどで必ずご確認ください。

 

中小不動産会社のランチェスター戦略を考える

 

インターネット不動産の時代に突入し早、15年。
中小不動産会社の戦略として、ランチェスター戦略が語られることが多くなっています。

 

ランチェスター戦略とは弱者が強者に勝つための戦い方のこと。

 

強者(大企業)に力で劣る弱者(中小企業)はニッチな市場を狙って戦う・・
ブロック勉強会でも度々語られる「エリアを絞ろう!」というアレですね!

 

これは弊社が元々「街の不動産屋さん」とお付き合いを始めた時からの
基本戦略にも当てはまるので、今回はこれを考察してみたいと思います。

 

 

■不動産会社におけるランチェスター戦略

 

ランチェスター戦略は「大手の論理で戦い、マーケット全体を制する“面”の戦略」と
「中小の論理で戦い、局所戦を制する“点”の戦略」に大別されると考えてください。

 

大手不動産会社は、“人”“物”“金”を使ってマーケット全体を取りに行く!
中小不動産会社は、ライバルの少ない差別化されたマーケットで他を圧倒する!

 

と、いうことです。

 

このブログを読んで頂いている皆さんが取るべき戦略は当然、後者になります。

 

インターネットの加速度的な普及により、比較検討の要素(不動産物件情報)が
消費者側に渡った現在、キラリと光る要素のない会社は比較対象にもならないからです。

 

 

■取り組むべきフェーズ

 

①自社の強みを決める(差別化)

 大事なことなので何度も言いますが、“エリアを絞る!”が、基本。
 競争相手を減らすことからスタートします。サイト運営がしっかり
 やり切れていないと感じるエリアがあれば恐れず減らしましょう。

 

②情報量でNO1を取る(局地戦)

 エリアを絞り込んでも、自社サイトより充実している会社があったら
 引き立て役でしかありません。「エリア内の物件ならどこよりも濃い!」
 と自信をもって言える運用を目指しましょう。
 例えば、自分のよく知らない物件がサイトに上がっている状態は×です。

 

③深堀り深堀り・・(接近戦)

 一番良いのは「なぜ自分の会社が選ばれたのか?」を考えて強みを強化し、
 常にお客様の方を向いたサイト運営をし続けていくことです。

 これについては、「具体的にどうしたらいい?」と良く聞かれるのですが、
 やはりお客様に直接、意見を聞くのがベスト。オンリーワンを目指しましょう!

 

 

■最後に

 

ポータルサイトを見ていて思うのが、インターネット上に物件情報が増えるほど、
消費者が情報を取得しやすくなっているという事実。

 

でも決して、“エリアの中で物件を探すお客様の数が増える”わけではないのです。

 

つまり確率論から言えば、インターネット上に物件情報が増えていくほど、
自社に問い合わせが入ってくる可能性が下がってしまうということ。

 

大手との総力戦でかなわない中小不動産会社が「勝ち残る」ためには、
機動力やスピードなど中小ならではのメリットを生かして局地戦を戦うこと!

 

マーケットを絞って差別化を図ることで、エリアナンバーワンを目指す。

 

ランチェスター戦略を振りかえってみてください。

 

 

 

不動産紹介ビジネス

 

 

昨年の6月に唐突に出た記事でしたが、経済産業省が「宅地建物取引業」の
免許を持たない個人や法人が不動産業者へ顧客を紹介した際に、
手数料を受け取る行為を「合法である」という認定をしました。

 

宅地建物取引業(宅建業)の免許を持たない個人や法人が、
不動産会社に顧客を紹介した時に手数料を受け取る行為に対して、
経済産業省が6月15日、合法と認める発表を行った。 

経産省の担当者は「顧客へ物件情報を紹介する場合、不動産取引を媒介する
行為となるが、業者を紹介するだけであれば仲介行為に当たらない。
個人でも法人でも違法性がないことには変わりはない」とコメントしている。 

 

宅建免許ない紹介ビジネスに合法認定~全国賃貸住宅新聞

 

この行為を繰り返し利益目的で行っても良いそうです。

 

あくまでも顧客を不動産業者へ送客する行為に対してということですが、
物件の紹介は媒介行為にあたるが、不動産業者の紹介だけなら媒介行為に
当たらないということになります。不動産紹介業とでも言いましょうか。

 

また昨年12月には、契約の場に顧客を紹介した事業者が立ち会って契約成立時に
手数料を受け取る行為に対しても、物件の説明、契約成立に向けた取引条件の
交渉調整の行為は顧客と不動産業者で直接行い、事業者が一切関与しないことから、
「宅地建物取引業」には該当しないという見解も出されています。

 

この認定・見解は規制を所管している国土交通省の確認を得て、
経済産業省から出されたもので、狙いは「新たなサービスの創出及び拡大」だそうですが、
免許を持たなくても、不動産に関わるビジネス(紹介)が出来ることで、
異業種からの新規参入をさらに促し、業態の活性化をはかりたいという事です。

 

不動産会社へ顧客を送客し得る事業者はビジネスチャンスを探っていることでしょう。
(この辺りは今後別のテーマで深く考えてみたいと思います。)

 

しかし免許を持つ不動産業者はルールに基づいて契約に至るプロセスを踏むのに対し、
紹介事業者のルールはとても曖昧に見えます。

 

業界が活性化するのは良いことですし、顧客を送客してくれる窓口が増え、
実需に繋がるのであれば尚、良いことですが、今よりも透明性に欠ける取引が増え、
専業で窓口を行う悪質な事業者が現れる可能性も否定できません。

 

 

どんな業界でも、新規の獲得が難しい時代に突入する中で、
商品で差別化できなくなれば、選ばれる会社になるしかありません。

 

差をつけるのは“評判”と“信頼感”。

 

これからの時代は正しい情報を配信し、信頼される対応をすることの重要度が
さらに増すことになると強く感じます。ますます意識していきたいですね。